截至目前，至少有68個(gè)城市推出“以舊換新”相關(guān)政策。“以舊換新”的城市量級(jí)升級(jí)，拓展至一線城市；同時(shí)，4月以后，“以舊換新”的政策力度也在提升。

執(zhí)行一段時(shí)間后，各個(gè)城市“以舊換新”的效果究竟如何？

各地模式差異明顯

對(duì)于目前的“以舊換新”的階段，地產(chǎn)“以舊換新”仍處于因城施策的試點(diǎn)階段，各地模式差異較大。

“以舊換新”的途徑豐富，最初的模式為提前鎖定新房房源并優(yōu)先出售舊房的“代售購(gòu)新”模式；二是回購(gòu)方式，有城市用財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)房企收購(gòu)舊房以達(dá)到賣新的效果，國(guó)企收購(gòu)用作保障房，政府收購(gòu)用作安置房；三是，為活躍購(gòu)房市場(chǎng)，部分城市專門出臺(tái)“以舊換新”的配套措施，給予購(gòu)房者專屬優(yōu)惠、定向取消“限售”。

最為獨(dú)特的當(dāng)屬“肇慶”模式，無需賣房即可“換新”。廣東省肇慶市首次提出“舊轉(zhuǎn)保”，即存量房屋持有人可以通過“舊轉(zhuǎn)保”的形式交由政府統(tǒng)租，由此獲得政府指定機(jī)構(gòu)支付的一定年限租金，并將其全部用于購(gòu)買商品房。

推動(dòng)住宅“以舊換新”的城市，已經(jīng)由最初的三四線城市推廣至一線城市。5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)積極響應(yīng)第五屆上海“五五購(gòu)物節(jié)”，聯(lián)合倡議在上海發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。

在此之前，深圳已經(jīng)行動(dòng)，模式與上海類似，均為“代售購(gòu)新”。據(jù)深圳新聞網(wǎng)4月23日消息，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動(dòng)。

廣州市有關(guān)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)也透露，目前正向開發(fā)商摸查、收集相關(guān)意向，也正在探索可操作性。

效果如何？南京2000套試點(diǎn)房源超3600人報(bào)名

從執(zhí)行效果來看，“換購(gòu)模式”正在被推廣，實(shí)施的范圍也在擴(kuò)大。

以最早推出“換購(gòu)模式”的鄭州為例。據(jù)鄭州城發(fā)安居有限公司發(fā)布的消息，4月20日正式開啟報(bào)名以來，短短10個(gè)工作日30組換房群眾簽訂收購(gòu)協(xié)議，10組群眾已同步進(jìn)行“買新”。

在4月26日的一場(chǎng)通氣會(huì)上，鄭州城發(fā)安居公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理于通介紹，截至目前，共接聽群眾來電413個(gè)，現(xiàn)場(chǎng)接待群眾來訪38人次，網(wǎng)絡(luò)報(bào)名申請(qǐng)368個(gè)。經(jīng)初審，符合收購(gòu)條件的房源194套，共有27套房源客戶確認(rèn)換房意向。

5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首先發(fā)布了《關(guān)于全面開展鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作的公告》，宣布“賣舊買新、以舊換新”試點(diǎn)工作提前近一個(gè)月結(jié)束，在全市建成區(qū)范圍內(nèi)全面實(shí)施。

與此同時(shí)，鄭州城發(fā)安居有限公司進(jìn)一步優(yōu)化收購(gòu)房屋的條件：房屋性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年；房屋坐落區(qū)域?yàn)槭袃?nèi)八區(qū)，優(yōu)先收購(gòu)三環(huán)內(nèi)房屋，三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件；房屋建筑面積不超過120平方米（含）等。

據(jù)海報(bào)新聞，截至5月10日，鄭州二手房“以舊換新”試點(diǎn)工作網(wǎng)絡(luò)報(bào)名平臺(tái)累計(jì)接到報(bào)名申請(qǐng)504個(gè)，經(jīng)初審符合收購(gòu)條件的房源255套，經(jīng)與換房群眾現(xiàn)場(chǎng)洽談，共有104套房源客戶確認(rèn)換房意向。據(jù)鄭州日?qǐng)?bào)的報(bào)道，其中11名已與開發(fā)商簽訂購(gòu)買新建商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

據(jù)“鄭房交易”網(wǎng)站，截至5月15日13時(shí)13分，該網(wǎng)站“以舊換新新房”板塊共69個(gè)樓盤，“以舊換新二手房”板塊共有房源1700套；海報(bào)新聞報(bào)道，截至5月11日16時(shí)25分，“以舊換新二手房”板塊共有房源885套。

鄭州的“賣舊買新、以舊換新”共有兩種方式：一種是，政府指定鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購(gòu)主體收購(gòu)二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購(gòu)買改善性新建商品住房，全年計(jì)劃在主城區(qū)全面實(shí)施完成5000套。同時(shí)，政府政策鼓勵(lì)群眾通過市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”，全年計(jì)劃完成5000套。

鄭州之外，采用換購(gòu)模式的城市市場(chǎng)反響也相對(duì)積極，項(xiàng)目來訪認(rèn)購(gòu)有所好轉(zhuǎn)。

4月2日，無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司在全市率先發(fā)布商品房“以舊換新”公告。在梁溪區(qū)范圍內(nèi)試行梁溪城發(fā)集團(tuán)指定主體回購(gòu)居民存量二手商品住房，居民在梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬控股在售項(xiàng)目新購(gòu)商品住房。

梁溪城發(fā)集團(tuán)發(fā)布的消息顯示，“以舊換新”活動(dòng)發(fā)布1個(gè)月，首批次成交已超過40套，轉(zhuǎn)化率超85%。

5月11日，梁溪城發(fā)集團(tuán)商品房“以舊換新”2.0版正式發(fā)布，“以舊換新”的范圍拓展，在無錫市范圍內(nèi)試行梁溪城發(fā)集團(tuán)指定主體回購(gòu)居民存量二手商品住房，居民在梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬控股在售項(xiàng)目新購(gòu)商品住房。

據(jù)微信公眾號(hào)“南京房產(chǎn)微政務(wù)”消息，為支持改善性購(gòu)房需求，4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司宣布啟動(dòng)主城六區(qū)存量住房“以舊換新”試點(diǎn)，首批試點(diǎn)房源共2000套。換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%。存量住房收購(gòu)價(jià)格以評(píng)估價(jià)為依據(jù)。

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的報(bào)道，從4月27日上線至5月5日，微信小程序“寧換新”平臺(tái)登記意向報(bào)名3610組，初審符合條件2947組；在售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)累計(jì)來訪1705組，繳納新房意向認(rèn)籌金322組。

大規(guī)模政府收儲(chǔ)提升市場(chǎng)關(guān)注度

克而瑞地產(chǎn)研究表示，“以舊換新”意在打通一二手房置換鏈條，促進(jìn)改善需求釋放。同時(shí)，“以舊換新”是消化存量房產(chǎn)的政策抓手，響應(yīng)了政治局會(huì)議“去庫存”號(hào)召。4月30日，中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)：要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

華泰證券房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)表示，今年4月以來住房“以舊換新”的政策力度出現(xiàn)提升。2023年下半年至今年一季度出臺(tái)住房“以舊換新”政策的主要為二三線城市，模式以政府收儲(chǔ)和換房補(bǔ)貼為主，其中政府收儲(chǔ)模式基本只能換購(gòu)由收購(gòu)主體開發(fā)的新房，大多未明確收購(gòu)套數(shù)，或是套數(shù)相對(duì)較少（50-500套），因此未能產(chǎn)生較大影響。而在今年4月鄭州出臺(tái)政策后，由于力度相對(duì)較大（政府收儲(chǔ)5000套+優(yōu)化交易5000套，且都給予換房補(bǔ)貼），且允許購(gòu)買其它房企開發(fā)的項(xiàng)目，市場(chǎng)關(guān)注度開始提升，此后南京亦出臺(tái)2000套的政府收儲(chǔ)方案。

華泰證券認(rèn)為，4月政治局會(huì)議定調(diào)后，地產(chǎn)“以舊換新”的城市范圍和政策力度有望加碼，通過直接消耗庫存，對(duì)平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系施加更大影響。