17日，新一輪支持房地產的金融舉措出爐：明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設立保障性住房再貸款……此時揮出房地產金融政策組合拳出于哪些考量？政策“工具箱”上新又將帶來哪些影響？
降低居民購房門檻 提振住房消費
中國人民銀行、國家金融監督管理總局17日聯合發布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行還宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率。
“從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進行調整，可適當降低居民住房消費門檻，同時減輕居民住房消費負擔。”上海金融與發展實驗室主任曾剛介紹，調整后，首套房首付款比例已達歷史最低水平，二套房首付款比例也創下近年新低。
在業內人士看來，取消全國層面房貸利率政策下限，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，將推動住房貸款利率繼續降低。
首套住房貸款利率政策動態調整機制落地以來，越來越多城市因城施策，下調或取消首套房貸利率下限。記者了解到，截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。目前，除北上廣深等少數一線城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國統一水平。
業內人士預計，此次政策調整后，將有更多城市取消房貸利率下限，個別保留當地下限的熱點城市自主定價空間也會明顯擴大。政策落地后，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式測算，總利息支出可減少7萬余元。
招聯首席研究員董希淼說，此次住房金融政策調整力度較大，超出預期，傳遞出穩定房地產市場的明確信號，有助于穩定住房消費信心，提高居民住房消費的意愿和能力。
政策“工具箱”上新 支持盤活存量住房
盤活存量住房是化解房地產風險的關鍵。此次中國人民銀行擬設立保障性住房再貸款，引起市場高度關注。
據介紹，擬設立的保障性住房再貸款，規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。
中國人民銀行副行長陶玲介紹，設立保障性住房再貸款，可鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中國人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，預計帶動銀行貸款5000億元。
董希淼表示，中國人民銀行按照貸款本金60%發放再貸款，而且再貸款資金是要償還的，不是對企業的補貼，不等同于政府下場“無償救助”。金融機構根據地方國企申請，自主決策發放貸款的條件，有了合格貸款后才能向中國人民銀行申請再貸款。
記者了解到，中國人民銀行明確提出，保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務。地方國有企業由城市政府選定，被選定的地方國企及所屬集團不得為政府融資平臺，收購資金通過租賃經營收入和未來售房收入回收。
記者前期調研了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與存量住房去庫存，目前各地公布的計劃收購住房已經超過1萬套。
陶玲說，這項政策可以推動商品房市場去庫存，加快保障性住房供給，助力推進保交樓工作和城市房地產融資協調機制落地。在再貸款政策支持下，房地產企業出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。
政策穩步銜接 推動房地產向新模式轉變
從建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，到降低存量首套房貸利率，再到推出新一輪房地產金融政策組合拳……隨著我國房地產市場供求關系發生重大變化，金融舉措也不斷適應形勢需求調整優化。
在業內人士看來，房地產金融政策一脈相承，新舊政策銜接穩步有序，一方面持續加大支持剛性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地產風險外溢。
“這一輪政策調整力度較大，但沒有改變一貫的政策取向。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，盡管房貸利率限制基本放開，但首套和二套房首付比例仍有一定區分度，首套房明顯更低。另外，按照因城施策原則，預計個別熱點城市暫時還將保留房貸利率下限。這些有助于平衡好房地產市場的當前穩定與長期發展，避免重走“靠房地產拉動經濟”的老路。
4月30日召開的中共中央政治局會議提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。
專家表示，此次優化調整房貸政策，是對中央政治局會議相關部署的貫徹落實和積極響應。中國人民銀行選擇此時發布相關政策，也有支持信貸平穩增長方面的考慮。未來房貸仍是銀行的優質資產，一定程度上可以彌補貸款利率下降減少的利息收入，有利于穩定銀行凈息差。
曾剛認為，此次政策優化調整的過程中，多次強調市場化原則，這體現出金融管理部門市場化調節的清晰思路。隨著我國經濟內生動力不斷增強，金融配置資源的能力不斷優化，房地產領域也可更多交由市場機制調節，推動房地產企業向新發展模式加快轉變。