金秋十月，佛山樓市迎來(lái)“收獲的季節(jié)”。
“十一”假期至今，佛山新房交易持續(xù)火熱，擁擠的售樓部、刷屏朋友圈的銷(xiāo)售“戰(zhàn)報(bào)”成為一道道亮麗的風(fēng)景線，項(xiàng)目來(lái)訪量、成交量跳漲，帶動(dòng)全市各項(xiàng)成交指標(biāo)翻倍。10月1日至15日，佛山半個(gè)月賣(mài)出的新房，已接近整個(gè)9月的成交規(guī)模，日均成交量、成交面積分別環(huán)比大漲80.5%、91.7%。
“熱辣滾燙”的行情背后，市場(chǎng)也有新特點(diǎn)，由過(guò)去的臨廣“風(fēng)景獨(dú)好”到如今的滿盤(pán)皆紅；由以往的“以價(jià)換量”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;量?jī)r(jià)雙升”。
這是空前政策利好疊加刺激的結(jié)果。自中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來(lái)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策打出“組合拳”、“佛十三條”等存量政策陸續(xù)落地、開(kāi)發(fā)商順勢(shì)加大促銷(xiāo)力度推動(dòng)去化，利好主要集中在金融端、銷(xiāo)售端，市民購(gòu)房成本不斷下降，原本有購(gòu)房計(jì)劃但猶豫不決的、尤其是大戶型改善性需求，在短期內(nèi)集中釋放出來(lái)。
從長(zhǎng)期看，樓市持續(xù)向好有賴于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的流入，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)是“好房子”之爭(zhēng)，更是城市吸引力的角逐。以一場(chǎng)四季度的“開(kāi)門(mén)紅”為開(kāi)端，沖刺全年“收官戰(zhàn)”、復(fù)蘇“持久戰(zhàn)”，佛山的信心更強(qiáng)、底氣更足。
佛山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)持續(xù)回溫。戴嘉信 攝
火熱行情背后
區(qū)域“整齊度”更高了
自“十一”黃金周開(kāi)始，佛山樓市“畫(huà)風(fēng)突變”，開(kāi)啟了一波“熱辣滾燙”的行情。
來(lái)訪量翻倍、提前超額完成銷(xiāo)售目標(biāo)的150%、單盤(pán)銷(xiāo)售額超2億元……多個(gè)樓盤(pán)表示，黃金周期間售樓部幾乎每天座無(wú)虛席。
根據(jù)佛山市住建局公布數(shù)據(jù)，黃金周期間，新建商品住房成交面積4.52萬(wàn)平方米，較去年同期（2.42萬(wàn)平方米）上升87%。成交均價(jià)較1-9月上升5.8%，呈量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
從戶型看，大戶型產(chǎn)品愈發(fā)火爆。期內(nèi)，全市網(wǎng)簽新建商品住房的戶均面積為124.8平方米，比歷史戶均面積提升16.7%。其中，90平方米以下購(gòu)房套數(shù)占比僅3%；90平方米至144平方米三房、四房戶型仍然是成交主力戶型，占比約75%；144平方米以上的大戶型成交占比提升至22%，改善性住房需求增長(zhǎng)明顯。
從群體看，外地人正在“搶灘”佛山。期內(nèi)，全市網(wǎng)簽商品住房中，非佛山戶籍購(gòu)房人比例超七成，非佛山戶籍購(gòu)房人比例明顯提升，佛山城市吸引力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力有效支撐了佛山市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房信心。
近期，佛山樓市迎來(lái)看房熱。戴嘉信 攝
國(guó)慶節(jié)后，火熱的行情還在延續(xù)。“這半個(gè)月，佛山已經(jīng)賣(mài)了整個(gè)9月賣(mài)出的房子。”中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊觀察到，10月前半月（10月1日-10月15日），佛山全市共成交新房2732套，總面積為33.46萬(wàn)平方米，接近9月整月的成交規(guī)模，日均成交套數(shù)、面積分別環(huán)比上升80.5%、91.7%。
在此背景下，區(qū)域市場(chǎng)的“整齊度”越來(lái)越高、各有亮點(diǎn)。順德繼續(xù)坐穩(wěn)成交量第一的寶座，涌現(xiàn)大量“銷(xiāo)冠盤(pán)”；南海新簽認(rèn)購(gòu)量環(huán)比大漲三倍，位列五區(qū)第二；高明、禪城、三水的成交面積增幅遙遙領(lǐng)先。
改善性需求也在繼續(xù)增長(zhǎng)。其中，140平方米以上戶型成交占比繼續(xù)擴(kuò)大至25.2%，較9月成交占比提升10個(gè)百分點(diǎn)。
購(gòu)房成本再降
利率有望進(jìn)入“2字頭”
“止跌回穩(wěn)”的信號(hào)增強(qiáng)了市場(chǎng)信心、政策“組合拳”和開(kāi)發(fā)商讓利促銷(xiāo)提升了購(gòu)買(mǎi)力，這些因素疊加，帶動(dòng)了佛山樓市回暖。
10月17日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)指出，樓市政策“組合拳”，可以概括為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，其中包括降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣(mài)舊買(mǎi)新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
對(duì)于早已取消限購(gòu)的佛山來(lái)說(shuō)，本輪利好主要來(lái)自金融端、銷(xiāo)售端。
一方面，佛山推出了一攬子購(gòu)房利好政策，包括首套、二套房首付比例最低可至15%，貸款利率降至歷史新低的3%以下，以及自11月1日起，職工可提取公積金作為新房首付款。
房貸利率一降再降，佛山有望迎來(lái)利率“2字頭”時(shí)代。截至17日，農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等，均執(zhí)行首套利率3.05%，但是也有部分銀行視客戶實(shí)際資質(zhì)，利率可以低至2.85%—2.95%。
可以說(shuō)，目前的購(gòu)房成本已至近年來(lái)的低點(diǎn)。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上預(yù)計(jì)，存量房貸利率將平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，總體上將能節(jié)省利率支出1500億元，惠及5000萬(wàn)個(gè)家庭、1.5億居民。以某一線城市為例，原房貸利率如果是4.4%，利率調(diào)整以后為3.55%，那么100萬(wàn)元、25年期的等額本息房貸每個(gè)月就可少付月供469元，總共節(jié)省利息支出超過(guò)14萬(wàn)元。
另一方面，政府與開(kāi)發(fā)商聯(lián)動(dòng)，打造了一系列促銷(xiāo)活動(dòng)。“很多項(xiàng)目讓利幅度超過(guò)10%。”業(yè)內(nèi)人士介紹，近期，禪城區(qū)舉辦了線上國(guó)慶禪城黃金周購(gòu)房活動(dòng)；南海區(qū)聯(lián)動(dòng)季華實(shí)驗(yàn)室舉辦“優(yōu)才安居惠購(gòu)”暨青年聯(lián)誼活動(dòng)，聯(lián)動(dòng)貝殼找房佛山站舉辦“南海區(qū)—十一精選盤(pán)專(zhuān)場(chǎng)”直播專(zhuān)場(chǎng)，并在政府官方平臺(tái)放出超40個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠信息；高明區(qū)則開(kāi)展了“綠美高明·飛躍灣區(qū)”2024年高明區(qū)房博會(huì)活動(dòng)。
積蓄長(zhǎng)期動(dòng)能
佛山土地市場(chǎng)“起風(fēng)了”
“預(yù)計(jì)市場(chǎng)短期內(nèi)仍維持相對(duì)火熱的態(tài)勢(shì)。”楊永俊認(rèn)為，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面改善仍是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵，四季度政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，房地產(chǎn)企穩(wěn)可期。
土地市場(chǎng)是樓市的“晴雨表”和“風(fēng)向標(biāo)”，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，直觀體現(xiàn)在拿地行為上。住宅開(kāi)發(fā)是優(yōu)質(zhì)供給的保障，也是市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的基石。
信心強(qiáng)了、底氣足了，佛山土地市場(chǎng)“含金量”更高了。
“小而美”的地塊溢價(jià)更高了。10月9日，經(jīng)過(guò)19輪的競(jìng)拍，佛山市博才教育投資有限公司拿下了高明西江新城明湖北路以南一宗占地逾1.53萬(wàn)平方米的商服用地，溢價(jià)900萬(wàn)，溢價(jià)率21.78%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期，高明出讓土地溢價(jià)率最高達(dá)到34.09%。
中大型地塊也賣(mài)出了高單價(jià)。高明賣(mài)地后不到一周，南海今年以來(lái)成交單價(jià)商業(yè)“地王”出爐，位于里水鎮(zhèn)的一宗7.39萬(wàn)平方米商住地，以15.75億元拍出，其中商業(yè)用地成交價(jià)達(dá)560萬(wàn)元/畝，成為南海區(qū)今年以來(lái)成交商業(yè)價(jià)值最高的新地塊。
更多靚地正在“趕來(lái)”。10月15日，順德掛牌位于北滘鎮(zhèn)南平路以西一宗占地約2.95萬(wàn)平方米的商住地塊，地塊起拍價(jià)29509萬(wàn)元，位于碧江板塊核心，緊鄰規(guī)劃中的佛山地鐵11號(hào)線碧江站；次日，南海區(qū)桂城街道桂瀾路東側(cè)、桂平路北側(cè)地塊掛牌，起拍價(jià)183523萬(wàn)元，折合起拍樓面價(jià)12658元/平方米，地塊正是今年拆除的城市廣場(chǎng)所在地，地段、配套十分優(yōu)越。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，中長(zhǎng)期看，佛山經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、人口持續(xù)流入，城市基本面良好，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)仍較為旺盛、仍有增量空間，且改善性需求未來(lái)將持續(xù)增長(zhǎng)，“住有所居”正向“住有優(yōu)居”變化。