近日，《北京市居住權(quán)登記試行辦法（征求意見稿）》在北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站公開征集意見。什么是居住權(quán)？為什么要制定居住權(quán)登記政策？《辦法》對(duì)居住權(quán)作了哪些規(guī)定？10月24日，針對(duì)市民關(guān)注的問題，相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了答疑。
問題1：居住權(quán)是什么？
居住權(quán)是我國(guó)民法典新增設(shè)的用益物權(quán)，是指權(quán)利人按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住需要。以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用居住權(quán)的有關(guān)規(guī)定。居住權(quán)人對(duì)他人住房享有占有和使用的權(quán)能。
問題2：制定居住權(quán)登記政策的目的是什么？
我國(guó)民法典增設(shè)居住權(quán)，既豐富了用益物權(quán)的種類，又回應(yīng)了讓住宅房屋更充分發(fā)揮其保障居住、維護(hù)相關(guān)利害關(guān)系人合法權(quán)益作用的呼聲，尤其為破解老年人處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的同時(shí)有效保障自身居住權(quán)益等現(xiàn)實(shí)訴求的難題提供了法律基礎(chǔ)。為實(shí)現(xiàn)群眾現(xiàn)實(shí)訴求，落實(shí)司法判決，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)研究起草了《北京市居住權(quán)登記試行辦法（征求意見稿）》。
問題3：《辦法》有哪些主要內(nèi)容？
《辦法》共26條，包括總則、首次登記、變更登記、注銷登記、其他規(guī)定及附則六方面內(nèi)容。《辦法》明確，設(shè)立居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)用途必須為“住宅”，居住權(quán)利人必須為自然人，居住權(quán)不得繼承和轉(zhuǎn)讓。《辦法》對(duì)首次登記中以合同設(shè)立和以遺囑設(shè)立兩種方式的具體辦理要求予以明確。其中，以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)首次登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、身份證件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、居住權(quán)合同等設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)材料；以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，遺囑確立的享有居住權(quán)的當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)首次登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、身份證件、生效遺囑、證實(shí)遺囑人死亡的材料。
需要關(guān)注的是，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)法規(guī)規(guī)定，《辦法》增加了以確認(rèn)居住權(quán)的生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的情形。且該種情形下，當(dāng)事人可以單方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)首次登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、身份證件、確認(rèn)設(shè)立居住權(quán)的生效法律文書。
問題4：居住權(quán)和房屋租賃有什么區(qū)別？
雖然居住權(quán)和房屋租賃都保障了使用他人房屋的權(quán)利，但兩者屬于不同類型的權(quán)利：
一是權(quán)利性質(zhì)不同。按照我國(guó)民法典有關(guān)規(guī)定，居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，主要是通過簽訂居住權(quán)合同或者以遺囑方式設(shè)立，并需向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，登記后發(fā)生物權(quán)效力。房屋租賃是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人需向出租人支付租金的法律行為，通常以訂立租賃合同方式實(shí)現(xiàn)，不具備物權(quán)效力。
二是期限不同。居住權(quán)相較房屋租賃而言，具有相對(duì)的穩(wěn)定性，法律未對(duì)居住權(quán)的期限做出限定，通過當(dāng)事人的約定或者被繼承人生前意思表示，期限可以直至居住權(quán)人死亡。而民法典第七百零五條明確規(guī)定了租賃合同期限不得超過二十年，超過部分無效。
三是居住權(quán)以無償設(shè)立為原則，有償使用為例外。而房屋租賃合同屬于有償合同，承租人需按照市場(chǎng)價(jià)格支付租金。
問題5：辦理居住權(quán)登記后，會(huì)影響房屋買賣抵押?jiǎn)幔?/p>
《辦法》明確，已辦理居住權(quán)登記的，不影響辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記，另有約定的以約定條件為準(zhǔn)。辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知受讓方和抵押權(quán)人居住權(quán)登記情況。對(duì)于已辦理查封登記、預(yù)告登記、異議登記的不動(dòng)產(chǎn)，不予設(shè)立居住權(quán)。
問題6：共有不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)有何要求？
由于設(shè)立居住權(quán)與將房屋出售相比，對(duì)占少數(shù)份額的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的所有權(quán)權(quán)益影響較大，他們既不能因?yàn)樵O(shè)立居住權(quán)直接獲得對(duì)價(jià)補(bǔ)償，同時(shí)可能無法繼續(xù)占有使用這套房子，因此，試行期間對(duì)于共有不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人一致同意。
問題7：同一住房能否同時(shí)設(shè)立多個(gè)居住權(quán)？
借鑒“一物一權(quán)”的基本原理，《辦法》明確規(guī)定同一不動(dòng)產(chǎn)只能設(shè)立一個(gè)居住權(quán)，但是，居住權(quán)人可以為多個(gè)人。在滿足生活居住基本要求的前提下，所有權(quán)人可以為多個(gè)自然人在自己的住宅上設(shè)立居住權(quán)，也允許通過居住權(quán)的變更登記增加或減少居住權(quán)人。
問題8：農(nóng)村宅基地上的住宅能否設(shè)立居住權(quán)？
《辦法》暫未將農(nóng)村宅基地房屋納入居住權(quán)登記的適用范圍。主要考慮到，北京市正在穩(wěn)妥推進(jìn)房地一體宅基地確權(quán)登記工作，需幾年時(shí)間才能完成。根據(jù)法律規(guī)定，宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的生活資料，具有強(qiáng)烈和鮮明的人身屬性，以及生活必需的保障性。農(nóng)村宅基地房屋原則上按戶確權(quán)登記，戶內(nèi)成員相應(yīng)的物權(quán)和生活保障性已充分體現(xiàn)。
因此，《辦法》明確北京市居住權(quán)登記的客體范圍“應(yīng)當(dāng)為已辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記”的不動(dòng)產(chǎn)。