人民銀行關于降低存量個人住房貸款利率通知發布后，目前國有大行、多家股份制銀行已發布具體操作事宜，在10月底前統一實施批量調整，確保利率調整過程穩妥有序，給借款人吃下“定心丸”。

本次調整后，存量房貸利率將與新發放房貸利率基本拉平。調整后，存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率（LPR）減30個基點，即“LPR-30BP”，且不再區分首套、二套房。北京、上海等特大城市的存量房貸利率本次也將迎來大幅調整，尤其是此前首套房貸利率為“LPR+55BP”的購房者，這次也將統一調整為“LPR-30BP”。這也是以2023年“830政策”為起點，一系列重磅樓市寬松的最新落地政策。

按照現行LPR，調整后的房貸利率一般都可以達到3.55%的水平。不過值得注意的是，對于每個人來說，這個利率未必能立即享受到。因為即使房貸合同約定了LPR掛鉤的浮動利率，其中LPR的數字并不是跟隨央行的政策實時調整，而是存在一個重定價周期。目前的存量房貸，重定價周期一般是一年，也就是說，只有到了每年中一個固定日期，房貸中的LPR才會調整成最新值，在此之前，央行LPR的調整并不會反映到房貸上。

換句話說，對于央行上次調降LPR后還沒有達到重定價日的貸款人來說，目前還不能享受到3.55%的利率。

在當下的降息周期里，如果重定價周期能夠縮短，貸款人也就能更快享受到LPR下降的福利。而9月29日央行指導商業銀行降房貸款利率的文件里，其實是提到了這個調整的。

文件指出，“自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。”

但是這個調整是否為強制，以及協商后的周期是多久，央行并未明確。各家商業銀行至今也并未作出具體通知。

就此，觀察者網嘗試向多家大型銀行了解，被告知11月1日之后，存量和新發放個人住房貸款確實可以協商重定價周期，選擇按年、半年或季度重定價。

此外，央行文件還提到，當存量房貸利率與新發放房貸利率出現一定差距后，借貸雙方可適時通過變更合同等方式，自主協商調整貸款利率加點幅度，不需要等到再次批量調整。這都顯示出央行此次降低存量房貸負擔的決心。

有專家表示，下調存量房貸利率政策涉及多個部門，各部門達成共識推動本次調整順利實施實屬不易，此舉將能夠比較明顯減輕購房者的還款壓力，提升消費能力。

另外，這次存量房貸利率調整對銀行凈息差的影響總體保持中性。5月17日放開住房貸款利率下限后，房貸利率出現了明顯下降，新發放和存量個人住房貸款利率之間的差距再次拉大。不少存量房貸選擇提前還貸，這不僅會讓銀行損失利息收入，還會產生經營貸、消費貸替換房貸等現象。

多數一線城市樓盤訪客量、認購量邊際上漲，居民提前還房貸的情況有所減少。某國有大行深圳市分行表示，9月25日以來，個人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成。

此外，9月，央行降準0.5個百分點，相當于為銀行提供了1萬億元的長期低成本資金，中期借貸便利（MLF）和公開市場操作利率下降也可以降低銀行的資金成本。

專家預計，隨著本次降息降準政策效果逐步顯現，存款利率也將跟隨調整，還能進一步減輕銀行利息負擔。綜合考慮以上政策組合，銀行凈息差所受影響總體是中性的