京市自2017年開始供應了大量的“限競房”，限競房是指通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產生的商品房。
限競房本質上是商品房，不屬于政策性住房，實行7090政策，即套房面積90平方米以下的住宅面積占所有住宅面積比例的70%以上。
買限競房后，5年內不得上市交易，但上市后可以自由買賣。注意，這里的5年是指取得房本后5年，并不是指完成房屋網簽后五年。
但是，按照時間預計，2017年出現大量限競房土拍地塊，當年取預售時間較長，基本在2018年才實現大量的限競房項目供應，這里面又有極少數有非常快的項目可以實現在2020年交房、辦房本，因此2025年預計只有少量限競房二手房可以入市交易。
在2026、2027年，預計限競房二手房可入市量會達到頂峰，所以我們在2025年就要做好應對。
限競房總量應該在10萬套左右，熟悉限競房的朋友們都知道，限競房因為7090的戶型限制，往往有戶型格局差，得房率低等缺點。
限競房成交的年份基本集中在2019年-2021年，是樓市比較火熱的年份，因此此階段買房人大多高位站崗了一些很差的產品。
2022年后，北京的新房無論是從地段、戶型、得房率等方面都有了顯著提升，限競房房主無論看到多心動的高品質新房或者其他二手房，都無法出手和入手。他們也看著自己所買的限競房區域二手房價持續走低，從原本的價格倒掛跌到買入價再跌到虧本，因此想盡快止損、換房的需求應該是相對迫切的。
那么如何抵擋這波砸盤風險呢，請參考北京市核心區限競房的分布圖。
在限競房解禁之前，也就是2025年，如果二手房在限競房集中區域的，盡快處理掉手中戶型不好的二手房，換入一些好戶型的次新房或者新房，隨著新房產品力的提升，新房二手房之間的價差會越來越大，因此換房的動作越早做越好。