房貸利率還會下降嗎？還有多大的下降空間？這是計劃買房的朋友，以及過去通過按揭貸款買房的家庭普遍關心的問題。畢竟，房貸利率直接關系到購房的資金成本，與大家的切身利益息息相關。

5月20日，時隔7個月后，房貸利率再次下降，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）從之前的3.6%降至3.5%，下調了10個基點（即0.1%）。

過去幾年，房貸利率一路走低。不少人心中產生疑問：展望2025年年底前，房貸利率還會繼續下降嗎？

從當前形勢來看，房貸利率下降的概率較大，主要基于以下兩方面原因。

其一，2025年國家制定的經濟目標中，明確提到要實現穩樓市、穩股市。然而，截至2025年5月底，穩樓市這一目標顯然尚未達成。因此，從這個角度而言，穩樓市仍需持續的政策加碼。

其二，關于2025年貨幣政策的定位。實際上，在2024年年底，中央政治局會議和中央經濟工作會議就已對此定調。2025年兩會期間，以及之后央行等主要負責人在新聞發布會上均表示，要采取適度寬松的貨幣政策。

這是自2009年以來，時隔15年再次提及適度寬松的貨幣政策。這通常意味著，2025年貨幣政策有較大概率會比2024年和2023年更為寬松。

回顧2024年，房貸利率全年累計降幅達60個基點。以此作為參考，2025年5月20日房貸利率僅下降10個基點，顯然仍有繼續下降的空間和必要性。

綜上所述，無論是從國家貨幣政策的展望，還是從2025年穩樓市的經濟目標來看，房貸利率都存在繼續下降的可能性。

那么，房貸利率的下降空間究竟有多大呢？

坦率地講，在我看來，房貸利率最多可能再下降50個基點，大家對這方面不宜抱有過高期望。

一方面，國內房貸期限通常較長，以5年期為主，實際房貸期限往往長達10年、20年，甚至30年。目前，國內10年期國債收益率大致在1.6%-1.7%區間。國債收益率是無風險定價利率，而房貸存在信用風險，比如部分人可能因各種原因無法償還房貸，從而形成壞賬。因此，銀行需要在無風險利率基礎上提高一定比例，以覆蓋信用風險。

此外，商業銀行還有運營成本以及盈利需求等。當前，10年期無風險利率約為1.7%，不少城市的首套房貸利率甚至已降至2.8%左右。1.7%與2.8%之間僅相差1個多百分點，下降空間已較為有限。

另一方面，如今銀行活期儲蓄利率已近乎零利率。國有銀行和大多數股份制銀行的活期儲蓄利率已降至0.05%，與零利率極為接近。從這個角度看，無論是活期儲蓄利率，還是5年期儲蓄利率，進一步下降的空間都非常小。

對于銀行而言，如果儲蓄利率無法下降，卻要降低貸款利率，必然會壓縮商業銀行的利潤空間。這意味著，如果房貸利率繼續下降，可能需要商業銀行放棄部分利潤，以支持穩樓市的目標。所以，房貸利率下降空間不會特別大。