近些年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)下行的趨勢。不僅是新房、二手房越來越不好賣，而且房價(jià)還在持續(xù)下跌。剛開始像鄭州、天津、涿州、廊坊等二三線城市房價(jià)下跌，之后上海、深圳、廣州等一線城市房價(jià)也加入到調(diào)整的隊(duì)伍中來。截止目前，全國平均房價(jià)已經(jīng)從歷史最高位跌去了30%。顯然，房地產(chǎn)市場已經(jīng)是大局已定。
實(shí)際上，無論是房子銷售數(shù)據(jù)持續(xù)低迷，還是房價(jià)出現(xiàn)下跌的趨勢。這對于只有一套房產(chǎn)的家庭來說，影響并不大。但對于擁有二套及以上房子的家庭影響就比較大了。前些年，有數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)有二套及以上房產(chǎn)的家庭數(shù)量達(dá)到41.5%。而在時(shí)隔多年之后，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到45%。未來擁有多套房產(chǎn)的家庭，可能要經(jīng)歷4大難關(guān)。
第一，絕大多數(shù)家庭將面臨資產(chǎn)縮水
現(xiàn)如今，隨著房價(jià)的下跌，絕大多數(shù)家庭將面臨資產(chǎn)縮水的問題。以上海市民鄭斌為例，他在2021年投資了一套總價(jià)400萬的小戶型房子，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)跌至256萬，跌幅超過30%。而未來各地房價(jià)大概率還要繼續(xù)下跌，擁有多套房子的家庭將面臨資產(chǎn)縮水的問題。
導(dǎo)致各地房價(jià)長期下跌的原因：①現(xiàn)在的高房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，像上海、深圳的房價(jià)與收入之比高達(dá)40，即使是二三線城市房價(jià)收入比也達(dá)到20-25。未來房價(jià)逐步回歸居住屬性不可逆轉(zhuǎn)。
②現(xiàn)在各行各業(yè)都不景氣，很多居民收入減少或失業(yè)，老百姓支撐不起當(dāng)前的高房價(jià)。③各地?zé)o論是新房還是二手房都已經(jīng)嚴(yán)重過剩。而隨著房子“供遠(yuǎn)大于求”。在這種情況下，房價(jià)下行的壓力會越來越大。
第二，持房的壓力越來越大
擁有多套房產(chǎn)的家庭持房壓力越來越大主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)是，受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，現(xiàn)在很多人收入較過去大幅減少，而每月的還貸金額降幅有限。如此一來，擁有多套房子的家庭還貸壓力就會明顯增加。
另一方面，由于物價(jià)每年都有不同程度的上漲，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修基金等費(fèi)用也呈現(xiàn)上漲趨勢。這無疑又加大了持有多套房產(chǎn)家庭的成本。所以，對于擁有多套房產(chǎn)的家庭來說，應(yīng)提前做好準(zhǔn)備。
第三，房子將越來越難賣掉
從去年開始，國內(nèi)二手房掛牌量出現(xiàn)激增的情況。截止5月25日，北京二手房掛牌量達(dá)16.1萬套、廣州二手房掛牌量近20萬套。上海的二手房掛牌量更是達(dá)到37萬套。至于像武漢、西安、合肥等二線城市二手房掛牌量也突破了20萬套。
這既說明了有越來越多的炒房客不看好后市，選擇拋房變現(xiàn)。也意味著未來幾年各地房價(jià)下行壓力越來越大。所以，二手房越往后，將來越難賣掉。
第四，房子出租越來越困難
現(xiàn)在不僅是三四線城市的房子越來越難出租，就連一線城市的房子也面臨出租難，以及租金下降的情況。三四線城市的房子之所以難出租，主要是現(xiàn)在三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，人口流出大于流入。這就導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈夥渴袌?ldquo;供遠(yuǎn)大于求”。
此外，大城市的房子之所以也難出租，主要是大城市的各類生活成本太高，很多打工人都返鄉(xiāng)發(fā)展，導(dǎo)致租房需求萎縮。同時(shí)，現(xiàn)在大城市都加快了廉租房、公租房等保障房的入市步伐，以滿足城市低收入家庭的住房需求，這無疑又會分流租房需求，從而導(dǎo)致大城市里房子出租會越來越困難。