2024年是濟南改善樓盤集中爆發的一年，科技城片區、鳳凰路沿線、和諧片區等聚合眾多改善項目集中入市，撐起了2024樓市主場。盡管銷售整體下滑，但銀豐、保利、中海、濟高等優秀房企和樓盤展現出了強勁的市場表現，“產品力”成為2024年的關鍵詞。同時濟南各區域供應和成交量差異明顯，銷售兩極分化，改善需求主導之下，剛需市場進一步弱化。
改善需求主導市場
濟南東部項目占多半
“新房市場方面，改善住宅繼續保持增長趨勢”，濟南市房地產業協會執行副會長李剛告訴記者，整個山東房地產市場的新房需求逐漸向改善型需求轉變。他表示：“新房市場已經不再單純依賴剛需，越來越多的購房者關注改善型住房，尤其是在濟南、青島。”
從2024年新項目開盤的情況來看，全年共有近20個項目入市，改善樓盤占比80%，且供應板塊相對集中。以濟南科技城片區為例，繼保利瓏譽、中信泰富·玖著之后，周邊相繼迎來三發和岳府、萬虹尊御府、悅瀾山三大供應主力，五盤聚合讓科技城片區熱度提升，也為濟南提供大約1500套住宅房源。
除了科技城片區，鳳凰路沿線也成為濟南高端改善產品的聚集地。由銀豐地產開發的整盤“四代宅”產品瓏和院入市以來受到不少市民關注。“這是銀豐玖璽城最后一期產品，打造戶戶有空中花園的精裝產品，高層得房率80%以上，小高層產品最高能達到110%的得房率。”銀豐玖璽城相關工作人員表示，瓏和院總戶數為1117戶，戶均面積達到205平米。
2024年初摘地的濟高鳳凰路壹號院，同樣位于鳳凰路，在產品設計和定位上也主打高端，加上小鴨地塊入市不久的濟高保利云上璟譽以及2024年底在長嶺山片區拿地的海信地產，預計2025年這個片區樓盤供貨量至少在3000套以上。
“濟南的商品房市場最近幾年主要是靠改善產品細分市場支撐，未來可以說是改善產品不斷擴大的市場。”合富輝煌山東公司副總經理許傳明表示，濟南樓市下一步新房供應端也會整體向高端改善集中，有效供應的品質持續提升，價格保持相對平穩。
銷售端兩極分化
部分樓盤持續降價
改善主導之下，市場也出現了鮮明的兩極分化現象。位置優越、配套設施完善、品質出眾的樓盤備受關注；而位置偏遠、配套不足、品質一般的樓盤則門庭冷落，銷售情況堪憂。這種分化不僅體現在銷售速度上，更反映在房價上，主流銷售樓盤價格平穩，而部分樓盤則面臨持續降價的壓力。
位于奧體中路的隆和府，2021年8月開盤，之后停工直至2024年5月重啟銷售，為了保證客訪和成交量，項目隨后接連調整渠道傭金，最高時達3.2，并聯合平臺不斷進行家裝優惠、車位補貼。在推出一系列優惠之下，有業主反饋開發商發起的“購房保價”活動并未兌現，反而出現大幅度降價的現象，一套房子總價降幅在五十多萬。相比較首開時的24000元/平米，如今項目145戶型房源價格下跌至均價22000元/平米。記者從濟南市住宅與房地產信息查詢平臺看到，隆和府目前住宅網簽量僅266套，入市多年銷售量還不足一半。
遠離主城區域的項目銷售壓力更大，為吸引客流，加快去化，西站片區的藍城楊柳春風在前段時間推出一口價房源，105平米戶型125萬，平均每平米單價低至11900元。郭店片區榮盛華府直接打出7555元/平米的清盤價格優惠。
“2024年缺乏核心亮點的樓盤項目注定是要成為陪襯。”某房企項目負責人直言不諱的表示，即使價格下調，每月的成交也都在個位數，很難完成2024年的去化目標，所以下半年早早就“躺平”了。“買房人觀望情緒濃厚，對項目品質、地段都更加挑剔。各方面都很突出的項目，才有機會成為市場關注樓盤。而項目一旦有了短板，注定去化之路將會變得艱難。”
剛需樓盤集中清盤
供應或將“青黃不接”
隨著改善型需求增長，濟南各區域的剛需樓盤也迎來了清盤高潮，多個熱門區域的剛需項目相繼售罄，導致市場上剛需房源供應量減少。
作為剛需樓盤聚集區的工業北、張馬片區，一直是濟南東部剛需客群的置業首選。記者調查發現，目前片區內在售樓盤數量已經大大減少。城投瑞馬國風、魅力之城、天鴻萬象東方、大華公園薈已經全部清盤，中糧章悅天城105平米戶型全部售罄，116平米戶型面積房源所剩不多，大華公園城市、綠城春風心語、山鋼錦城園也均處于尾盤銷售階段。
在雪山片區，雪山萬科城自2021年首開，8個地塊為雪山片區提供了7000多套房源。“這個項目的樓盤已經全部售罄，有5個地塊做了全盤交付，最后一個地塊定在2025年6月交付。”從事中介渠道的蘇銘為記者梳理了自己掌握的一些信息，“現在如果200萬的預算在這幾個區域買新房的話，可選項目已經很有限了，也就是雪山片區綠城春來曉園的尾盤房源、神武融創未來壹號、唐冶片區能建紫郡蘭園以及工業北的文譽城等。”
蘇銘表示，未來一段時間內，濟南樓市的剛需供應將呈現“青黃不接”的狀態，這些變化對于剛需購房者的影響是比較明顯的。“選擇范圍縮小意味著買房人要花更多的時間和精力去篩選樓盤，可能需要降低一些原本對于房屋品質、地理位置等方面的預期。”
從2024年濟南全年土地成交來看，年內已經入市銷售樓盤清一色的高端改善。“2024年土地成交地塊的綜合容積率創近幾年新低，沒有地塊容積率超過3.0。僅有9宗超過2.5。”業內一地產人士表示，這也意味著2025年入市項目還是以改善為主，剛需市場供應減少，市場將進入一個新的階段。